El mercado inmobiliario "mueve tal cantidad de dinero que se genera corrupción", y lo "mejor para luchar contra la corrupción es la transparencia, cosa que no existe en este sector", lamenta el presidente del observatorio y del despacho Garrigues, Antonio Garrigues. En este sentido, destaca que en España hay un "auténtico déficit estadístico" por la falta de unificación de datos del mercado inmobiliario, por lo que insistió que hay que trabajar en mejorar este aspecto con el fin de aumentar la transparencia.

Según el documento del observatorio, la insuficiente financiación de las administraciones locales lleva a éstas a utilizar procedimientos no objetivos de transformación de suelo y con ello la práctica de la apropiación de plusvalías que se añaden a las cesiones de suelos y del 10% del aprovechamiento urbanístico.

Se ha extendido la práctica en los ayuntamientos de apropiarse, mediante convenio urbanístico, en estos procesos de transformación de hasta el 50% de las plusvalías esperadas. Dado que los ayuntamientos se financian en gran parte mediante la enajenación de suelo público, el observatorio recomienda modificar el sistema de financiación, no tanto a través de un aumento de los impuestos sino llevando a cabo una redistribución impositiva, "máxime cuando los ayuntamientos están asumiendo competencias y cargas sociales más propias de las administraciones autonómicas o estatal".

La especulación del suelo

A juicio del observatorio, el urbanismo tiene que basarse en la concertación y la colaboración entre las administraciones así como de éstas con el sector privado, porque los patrimonios municipales de suelo "no pueden convertirse en instrumentos especulativos". Los expertos del observatorio coincidieron en que el problema de la vivienda en España no es uno sólo sino varios, y también en que el precio de la vivienda es el que condiciona el precio del suelo y no al revés.

Prueba de ello es, según el observatorio, que hasta ahora cualquier ayuda que ha ido al precio de la adquisición ha sido absorbida por el precio del suelo. La memoria de conclusiones destaca que el precio del suelo, coste del mismo y el precio de la vivienda están interrelacionados, pero, argumenta, en la medida en que el precio de la vivienda está condicionado también por el stock de viviendas, "el precio del suelo depende considerablemente de las expectativas".

También señala que la evolución del crecimiento en el precio de la vivienda no guarda relación con otros precios ni con variables como los salarios medios o costes de edificación. En concreto, destaca que "determinar el encarecimiento de la vivienda a partir del suelo, su precio y de la supuesta escasez de que determina ese precio es una falacia", puesto que el 80% de los factores que determinan el precio final de la vivienda son ajenos a la propia problemática de la vivienda y son más bien económicos y demográficos.

Estabilización de precios

A corto plazo, afirma el observatorio, el precio debería estabilizarse porque "la gran demanda ya está abastecida y no parece que los tipos de interés o empleo vayan a sufrir grandes turbulencias", aunque reconoce que a largo plazo la incógnita sobre su comportamiento se incrementa. En el futuro, destaca, los riesgos podrían venir por el alza inmoderada de los tipos de interés y un deterioro en la evolución del empleo, y alerta sobre el aumento de porcentajes de cesión de suelo, porque "si no se adoptan períodos transitorios, provocarán un encarecimiento de la vivienda", porque la compra del suelo ya se verificó con anterioridad y se tratará de repercutir ese coste en el precio.

El observatorio propone que la adquisición de terrenos no sea gravada por IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en función del carácter empresarial o privado del adquiriente, sino que la tributación por la compra se realice a través de un impuesto más finalista.

Con respecto al mercado de alquiler, el observatorio señala que es necesario introducir cambios cualitativos y cuantitativos en la política fiscal de manera que la opción de alquiler "deje de estar fiscalmente discriminada y que el mercado pase a estar en manos de profesionales. Por último, apunta a la necesidad de que los grandes partidos políticos sean capaces de formalizar un pacto de Estado en materia de urbanismo y vivienda.